Richieste di Chiarimenti e Risposte

Con riferimento alle previsioni di cui all’articolo 9 – DISPOSIZIONI GENERALI del Bando di Gara, di seguito vengono pubblicate le richieste di chiarimenti pervenute alla Procedura, rese in forma anonima, nonché le relative risposte che “costituiranno parte integrante del presente Bando di Gara e saranno vincolanti per tutti i Soggetti Interessati“.
1) Qual è il regime di tassazione per acquisto prima casa da ditta con edificio in corso di costruzione?
L’acquisto è soggetto all’IVA al 4%, alle imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale nella misura fissa di Euro 200 ciascuna, all’imposta di bollo per Euro 230 e alle tasse ipocatastali per Euro 90.
2) Sui lavori di finitura è necessario pagare il 10% di aliquota?
Dipende dai lavori da porre in essere. In generale essendo lavori relativi ad immobile agevolato come Prima Casa si potrebbe applicabile l’IVA al 4%, ma è opportuno un confronto con il proprio commercialista per verificare l’applicabilità di questa aliquota IVA agevolata ai singoli lavori che si vuole porre in essere.
3) L’aliquota è da imputare sul valore catastale o sul valore commerciale?
Si applica l’aliquota sul valore commerciale (prezzo di acquisto).
4) Il valore catastale è la rendita del 105% dell’immobile?
Stante quanto detto al precedente punto, non è applicabile il valore catastale al caso concreto.
5) Eventuali spese condominiali arretrate saranno a carico dell’Aggiudicatario? In caso affermativo, a quanto ammontano?
Si, le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente la cessione sono poste solidalmente anche a carico di parte acquirente, anche in caso di acquisto tramite procedura esecutiva (come nel caso di specie).
In merito all’ammontare delle stesse, sarà cura della Procedura pubblicare su questo sito i relativi conteggi, una volta verificati con l’amministratore condominiale.

6) Una volta giunti ad aggiudicazione definitiva, è previsto/concesso un tempo sufficiente, prima di procedere alla stipula, per poter eventualmente accedere ad un mutuo?
Nella procedura in esame ad una Assegnazione Provvisoria (i cui costi sono a carico della Procedura) segue, successivamente all’approvazione della assegnazione da parte del MISE, la Assegnazione Definitiva (i cui costi sono a carico dell’Aggiudicatario).
Fra la Assegnazione Provvisoria e quella Definitiva c’è un lasso di tempo di circa un mese (dipendente dalle tempistiche del MISE) in cui si può richiedere e concordare il finanziamento necessario per l’acquisto. Dovrà valutare il Soggetto Interessato/Offerente se il termine indicato possa essere ritenuto sufficiente e/o congruo per l’ottenimento del mutuo necessario ai propri fini.

7) Analizzando la documentazione di gara e relativi allegati presenti sul sito del Tribunale di Verona, ho notato che l’allegato 5 riporta identico testo rispetto all’allegato 3, non indicando quindi un modello di “Offerta Economica”. Si tratta di un errore di caricamento? Dove è possibile reperire il corretto allegato 5?
La versione corretta dell’Allegato 5 è stata caricata in data 06/04/2018 sul sito della Procedura e sugli altri siti indicati nel Bando dove i documenti di Gara sono stati pubblicati.
8) Posto che le formalità pregiudizievoli dovranno essere cancellate a spese dell’ Aggiudicatario, a quanto ammontano queste ultime per il lotto in oggetto?
Sarà cura della Procedura fornire i conteggi corretti non appena saranno comunicati dalla Conservatoria.
9) A quanto ammontano gli oneri, tasse, imposta spesa e competenza e altre spese notarili di cui si fa menzione nel bando inerenti e/o conseguenti al trasferimento dell’immobile, tenendo conto che nel mio caso chiederò i benefici per prima casa?
L’acquisto è soggetto all’IVA al 4%, alle imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale nella misura fissa di Euro 200 ciascuna, all’imposta di bollo per Euro 230 e alle tasse ipocatastali per Euro 90. Le spese e l’onorario notarili dipendono dal prezzo finale di aggiudicazione.
10) E’ possibile chiedere le agevolazioni fiscali quale sgravio IRPEF al 50% sul costo di costruzione dell’autorimessa?
Non ci sono ragioni che limitino l’applicabilità al caso delle assegnazioni in sede di procedure esecutive della detrazione IRPEF prevista per l’acquisto delle Autorimesse pertinenziali, se ovviamente ricorrono tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.
11) Con riferimento al Lotto n. 8, si chiede se sussistano cause di prelazione ex lege in favore del conduttore dell’immobile de quo e siano già state azionate o, invece, se la stesse siano state escluse e su quali presupposti.
Il lotto n. 8 è locato da Arcatos ad una società che esercita attività commerciale.
Il contratto è vigente e i locali sono occupati dall’esercizio.
Poiché la vendita del Lotto in questione si inserisce all’interno di una procedura esecutiva, non
si ritiene applicabile al caso di specie la normativa relativa alla prelazione commerciale di cui all’art 38 della legge 392/78.

12) Posto che le formalità pregiudizievoli dovranno essere cancellate a spese dell’aggiudicatario, a quanto ammontano queste ultime per il lotto in oggetto?
A seguito degli accertamenti ipotecari effettuati, a carico della società “ARCATOS S.R.L.” risultano iscritte due ipoteche volontarie (2008 e 2012). Il costo della restrizione di beni (per ogni singolo lotto) ammonta complessivamente a circa € 1.000,00, comprensivo di spese, tasse, onorario notarile ed IVA.
13) A quanto ammontano le spese condominiali per ciascun lotto che sono a carico dell’acquirente aggiudicatario?
Viene riportato l’allegato conteggio delle spese condominiali relative all’anno in corso ed all’anno precedente redatto dall’amministratore condominiale di residenza Corte Nuova.
14) Alcuni istituti di credito sostengono che non possono erogare alcun mutuo perché mancherebbe lo “stato di agibilità” in quanto trattasi di lotti al grezzo. Come posso comportarmi in questa circostanza?
Nel caso in cui il finanziamento sia destinato all’acquisto di immobile al grezzo e successive spese di ultimazione è possibile richiedere un mutuo a stato avanzamento lavori. Naturalmente dipenderà dalla Banca finanziare o meno tale richiesta.
15) E’ possibile avere chiarimenti in merito all’applicazione dell’IVA alla compravendita dei Lotti?
La compravendita di unità abitativa con richiesta di agevolazioni prima casa sconta l’imposta IVA al 4%; in caso contrario (acquisto non agevolato) l’IVA è pari al 10% (a meno che non si tratti di casa di lusso per cui l’imposta sul valore aggiunto è pari al 22%).
16) La certificazione energetica dell’immobile.
Per quanto riguarda la certificazione energetica è possibile trasferire i beni pur in assenza di tale certificazione con una attestazione di un tecnico che certifichi lo stato degli immobili privo degli impianti di consumo energetico e dei requisiti previsti dalla normativa vigente. Gli acquirenti procederanno, una volta ultimati i lavori, a presentare la domanda per ottenere l’agibilità e a dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica.